Kira Sözleşmesinde Özel Şartlar ve Sözleşmenin Sona Ermesi ile Yenilenmesi

📘 Kira Sözleşmesinde Özel Şartlar, Sona Erme ve Yenilenme Süreci

Kira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından karşılıklı yükümlülükler doğuran, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenen ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan sözleşmelerdendir. Ancak, uygulamada çoğu zaman yalnızca matbu formlarla sınırlı kalan kira sözleşmeleri, dikkatli hazırlanmadığında taraflar açısından ciddi hukuki sorunlara neden olabilmektedir. Bu yazıda kira sözleşmelerine eklenen özel şartların geçerliliği, sözleşmenin sona erdirilmesi ve yenilenmesi süreçleri hukuki açıdan ele alınacaktır.

📌 1. Kira Sözleşmesinde Özel Şartlar Nedir?

Kira sözleşmelerinde yer alan özel şartlar, tarafların Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, aralarındaki ilişkiyi kendi iradelerine göre düzenledikleri maddelerdir. Bu özel şartlar sayesinde, örneğin kiralanan taşınmazın boyanma şekli, kullanım amacı, alt kiralama yasağı, sigorta yükümlülüğü, gecikme faizi oranı gibi hususlar netleştirilebilir.

Ancak dikkat edilmelidir ki;

• TBK m. 346 gereği; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, sözleşmeye konulan "kiracı aleyhine cezai şart", "erken tahliye halinde kira bedeli kadar tazminat", gibi hükümler geçersizdir.

• Örneğin, “kiracı evi boyatmadan çıkamaz” gibi bir özel şart geçerli sayılabilirken, “kiracı evi 3 yıl dolmadan çıkarsa 12 kira bedeli öder” gibi bir özel şart kanunen geçersiz sayılır.

Tarafların menfaat dengesini gözeten bu sistem, özellikle kiracıyı koruyucu niteliktedir.

📌 2. Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olabilir. Bu ayrım, sözleşmenin sona erdirilme yöntemini doğrudan etkiler:

🟢 Belirli Süreli Sözleşmelerde:

• Süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez.

• Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Kiraya veren ise, Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca ancak belirli şartlarda (gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü gibi) sözleşmeyi sona erdirebilir.

🟠 Belirsiz Süreli Sözleşmelerde:

• Taraflardan biri, TBK m. 328 ve devamı hükümlerine göre, fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Kiracı için bildirim süresi genellikle 15 gündür.

Unutulmamalıdır ki, yazılı bildirim olmaksızın tahliye, kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. Tahliye davası açılması veya icra yoluna başvurulması gerekebilir.

📌 3. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi – Aynı Koşullarla Devam

Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruma amacına hizmet eden bir düzenleme getirmiştir:

• TBK m. 347/1’e göre, belirli süreli kira sözleşmeleri süresi sonunda kiracı tarafından sona erdirilmedikçe aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.

• Kiraya veren, bu uzatmaların ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Bu süre dolmamışsa, sadece özel ve sınırlı sebeplerle (örneğin gereksinim, imar, taahhüt) fesih mümkündür.

Bu durum, kiracının lehine bir koruma olarak kabul edilir. Uygulamada, kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdiği varsayılarak kiracının çıkarılması istense bile, sözleşme aynı şartlarla devam ettiğinden kiracı hukuken korunmuş olur.

🎯 Sonuç ve Öneriler

Kira sözleşmeleri, salt kira bedeli ve süre gibi temel unsurların yanında, tarafların özel iradelerine göre detaylandırılmalıdır. Ancak bu detaylandırma yapılırken mutlaka emredici yasal sınırlar dikkate alınmalıdır. Özellikle kiracı aleyhine düzenlenmiş özel şartların çoğu geçersizdir.

Sözleşmenin sona erdirilmesi ve yenilenmesi süreci de mutlaka hukuki çerçeveye uygun yürütülmelidir. Yazılı bildirimler, noter kanalıyla yapılan tebligatlar ve dava yolları, bu süreçteki temel araçlardır.

Bu nedenle kira ilişkisine giren herkesin, sözleşme düzenlenmeden önce hukuki danışmanlık alması, uyuşmazlık yaşanmaması açısından son derece önemlidir.

🖋 HukukCemiyeti.com – Güncel, Güvenilir, Akademik İçerik
Her hakkı saklıdır.